NUDA PROPRIETÀ E USUFRUTTO


1. LA NUDA PROPRIETÀ

2. IL CALCOLO

3. PERCHÉ CONVIENE?

4. TIPOLOGIA DEL DIRITTO DI USUFRUTTO

5. QUANDO SI UTILIZZA IL TEMPO DETERMINATO, ESEMPI

6. TASSAZIONE E RIPARTIZIONE DELLE SPESE

7. I VANTAGGI DELLA NUDA PROPRIETÀ

8. ANALISI DI MERCATO

9. OBIEZIONI COMUNI E RISPOSTE


LA NUDA PROPRIETÀ

L’istituto giuridico italiano della Nuda Proprietà prevede che chiunque possieda un bene (tipicamente una casa) possa venderne la nuda proprietà ad un investitore mantenendo il diritto di usufrutto per la durata residua della sua vita.

Il valore della nuda proprietà è regolato da apposite tabelle ministeriali ed è direttamente proporzionale all’età dell’usufruttuario. Esso aumenta nel tempo con l’invecchiamento dell’usufruttuario ed è sempre una frazione del valore di mercato della piena proprietà.

Nello scorso decennio si è assistito ad una costante crescita del numero di compravendite di nuda proprietà immobiliare, principalmente dovuta a diversi

fattori fattori:

  • una crescente conoscenza del prodotto da parte del mercato
  • la trasformazione dell’economia da economia del possesso/proprietà ad
  • il peggioramento della situazione economico-finanziaria generale nei paesi dell’area EU ed in Italia in particolare.
  • il crescente tasso di indebitamento medio per nucleo famigliare
  • crescente invecchiamento della popolazione

IL CALCOLO

Il valore della nuda proprietà è proporzionale all’età dell’usufruttuario e viene determinato (nella prassi, ma non con obbligo legale) utilizzando le apposite tabelle ministeriali che all’origine sono concepite per scorporare il valore dell’usufrutto da quello della piena proprietà ai soli fini della tassazione. Per differenza si ricava il valore della nuda proprietà.

Contrariamente a quanto viene normalmente detto da coloro che transano nude proprietà, le tabelle ministeriali vengono prodotte ogni anno dal Ministero delle Finanze al fine di determinare il solo valore dell’usufrutto, ai fini della tassazione.

Per differenza tra il valore della piena proprietà ed il valore dell’usufrutto viene ricavato il valore della nuda proprietà ma esso è da considerare solo come un valore indicativo.

A titolo di esempio, a seguito del sopralluogo per la perizia viene determinato in 100 il valore della piena proprietà.

Il proprietario della casa è, per esempio, un 82enne di conseguenza seguendo la valorizzazione espressa nello scaglione di età corrispondente nella tabella si evince che la nuda proprietà potrebbe valere il 75% del valore della piena proprietà ovvero 75.



Nel caso usufruttuari fossero due o più, il valore della nuda proprietà viene calcolato sulla base dell’età del più giovane.

La prassi di mercato però ci insegna che gli investitori in nuda proprietà percepiscono un rischio maggiore nell’acquistare una nuda proprietà con più usufruttuari poiché maggiore è il rischio che uno di essi sopravviva più a lungo della media statistica.

Ciò non toglie che i clienti venditori per velocizzare la vendita possano o decidano di valorizzare la nuda proprietà allo scaglione precedente a quello riferibile all’usufruttuario più giovane.

Ad esempio, se la casa appartenesse ad una coppia con lui 81enne e lei 75enne, al posto di valutare la nuda proprietà su una base del 65% ovvero alla percentuale riferibile ad una persona nello scaglione di età 73-75 anni, si potrebbe valorizzare al 60%.


PERCHÉ CONVIENE?

Per chi stesse valutando la possibilità di acquistare una nuda proprietà è importante sapere che essa è sempre e comunque rivendibile in qualsiasi momento, anche con l’usufruttuario ancora in vita e procurando una plusvalenza. Con il passare del tempo, l’usufruttuario invecchia e la nuda proprietà verrà rivalorizzata in base alla nuova età dell’usufruttuario.

ESEMPIO:

A parità di condizioni di mercato, se la nuda proprietà dovesse essere acquistata oggi da un usufruttuario 70enne, essa verrebbe valorizzata al 60% del valore della piena proprietà.

Se il nudo proprietario dovesse decidere di rivenderla dopo 15 anni con l’usufruttuario ancora in vita, essa verrebbe valorizzata l’80% del valore della piena proprietà, garantendo comunque una plusvalenza sull’operazione.

Ci sarebbe inoltre il vantaggio di presentare al mercato una nuda proprietà con un usufruttuario molto anziano e ciò verrebbe (erroneamente) percepito dal mercato degli acquirenti come un vantaggio.

TIPOLOGIA DEL DIRITTO DI USUFRUTTO

Il diritto di usufrutto è normalmente un diritto di usufrutto vitalizio ovvero la piena proprietà viene ricongiunta solo al momento della dipartita dell’ultimo usufruttuario in vita.

Tuttavia è possibile vendere la nuda proprietà avendo un usufruttuario che si è riservato un usufrutto a tempo determinato.


QUANDO SI UTILIZZA IL TEMPO DETERMINATO, ESEMPI

  • Quando il cliente venditore è “troppo” giovane:

Prendiamo l’esempio di un 50enne che vuole vendere la nuda proprietà per dotarsi di liquidità e che ha un’aspettativa di vita pluridecennale, egli secondo le tabelle ministeriali avrebbe diritto al solo 25% del valore della piena proprietà.

In questo caso al 50enne può scegliere di adottare la soluzione di un usufrutto a tempo determinato di 10 anni al termine dei quali dovrebbe liberare l’immobile e consegnarlo al nudo proprietario che riconsoliderebbe la piena proprietà.

La valorizzazione in questo caso parte dal presupposto che l’aspettativa di vita media comunicata dall’ISTAT è di 82 anni (media tra uomo e donna).

Con un usufrutto a tempo determinato di 10 anni, in teoria è come se il 50enne fosse in realtà un 72enne (attesa di vita 82 anni – 10 anni di usufrutto concordato) .

C’è da presupporre da un punto di vista reale di mercato che un 50enne facilmente vivrà oltre agli attuali 82 anni grazie a condizioni di vita più favorevoli rispetto a quelle di cui ha potuto godere in gioventù un attuale 80enne.

Per ovviare a questa disparità nel momento in cui si deve valorizzare l’usufrutto a tempo determinato, di solito è prassi adottare degli escamotage per il relativo calcolo.

  • Quando il cliente ha un debito con la banca a causa delle rate non pagate del mutuo-casa:

Prendendo sempre il caso del 50enne, il 25% di valore di nuda proprietà potrebbe non essere sufficiente a ripagare il mutuo, di conseguenza rimarrebbe a rischio di pignoramento dell’immobile con conseguente messa all’asta.

In questi casi il cliente può scegliere di “invecchiarsi artificialmente” con il meccanismo dell’usufrutto a tempo determinato appena descritto.

Nel caso dell’usufrutto a tempo determinato di durata decennale il ricavato, a seconda dello scaglione di appartenenza, potrebbe essere sufficiente a ripagare il mutuo o le sue rate per lungo tempo. Il 50enne perderebbe il diritto sulla piena proprietà ma manterrebbe il diritto di abitare “gratuitamente” a casa sua per 10 anni, una soluzione ideale se paragonata all’alternativa di perdere tutto a seguito ad esempio di pignoramento e conseguente decreto di sgombro immobile.


TASSAZIONE E RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Al momento dell’acquisto le tasse catastali vengono pagate solo nella misura % dello scaglione corrispondente nelle tabelle di nude proprietà.

Se (paradossalmente) l’usufruttuario dovesse decedere il giorno dopo il rogito, nulla sarà dovuto allo Stato per compensare il pagamento ridotto delle tasse catastali.

Un elemento importante da sapere è che le nude proprietà in possesso per lo Stato non contribuiscono a generare reddito e pertanto non vanno inserite nella dichiarazione dei redditi ne’ entrano a far parte di eventuali redditometri.

A carico dell’usufruttuario:

  • le spese condominiali di ordinaria amministrazione
  • le spese condominiali straordinarie di carattere cosmetico A carico del nudo proprietario:
  • spese di carattere straordinario strutturali (tetto, muri, tubazioni etc).

I VANTAGGI DELLA NUDA PROPRIETÀ

L’investimento in nuda proprietà è vantaggioso perché tutta la tassazione rimane a carico dell’usufruttuario.

In una transazione per la cessione di una nuda proprietà immobiliare i vantaggi sono molteplici sia per il venditore che per il compratore.

Per il venditore:

  • Possibilità di ricevere una somma di denaro non tassabile senza dover contrarre un nuovo debito, risolvendo i propri problemi economici ottenendo una somma utile a migliorare il proprio stile di vita
  • Il diritto di rimanere ad abitare gratuitamente nella propria casa per tutta la
  • Mantenere la propria abitazione senza dover sobbarcarsi i costi di un trasloco e le problematiche legate allo spostamento in una nuova casa o zona, mantenendo così intatte le abitudini e le relazioni con il territorio e le persone, una problematica particolarmente sentita dalla popolazione anziana.

Per il compratore:

  • L’opportunità di comperare un immobile ad un prezzo scontato, impiegando il capitale in un’operazione dal basso profilo di rischio.
  • La certezza di poter rivendere sul mercato la nuda proprietà ad un prezzo maggiore rispetto a quello pagato, in funzione degli anni di detenzione della nuda proprietà, visto che il valore di essa aumenta con l’invecchiare dell’usufruttuario con il solo passare del tempo.
  • Significativi vantaggi sulla tassazione rispetto ad un investimento in piena proprietà in quanto essa rimane in capo all’usufruttuario.

Lo stesso rogito avviene ad un regime di tassazione agevolato poiché parametrato solo al valore della nuda proprietà.

  • La possibilità di consolidare il valore della piena proprietà in caso di decesso dell’usufruttuario, senza incappare in aggravi fiscali.
  • La possibilità di iscrivere la nuda proprietà come prima casa, se nel comune di residenza, con i conseguenti ulteriori vantaggi fiscali.
  • La possibilità di effettuare un investimento con un elevato valore sociale.

ANALISI DI MERCATO

Come detto prima si è assistito ad una costante crescita del numero di compravendite di nuda proprietà immobiliare, questo grazie a diversi fattori:

  • una crescente conoscenza del prodotto da parte del mercato
  • la trasformazione dell’economia da economia del possesso/proprietà ad economia di utilizzo; sempre meno proprietari considerano la casa di proprietà un bene da tramandare alle future generazioni, cominciando a considerarla come un bene liquidabile in caso di necessità. Di contro, le attuali generazioni sono sempre meno stanziali e propense a muoversi seguendo la tendenza imposta dal fenomeno della globalizzazione.
  • il peggioramento della situazione economico-finanziaria generale nei paesi dell’area EU ed in Italia in particolare.
  • il crescente tasso di indebitamento medio per nucleo famigliare
  • crescente invecchiamento della popolazione

Alcuni dati:

Nel 2018 il mercato della nuda proprietà italiano ha registrato 23.953 compravendite ad un prezzo medio stimato di 187.500€ per compravendita, è un mercato che matematicamente vale 4,5 miliardi di Euro.



Dai grafici riportati qui sopra emergono due dati a nostro avviso rilevanti:

  • esiste una forte correlazione tra l’andamento dell’indice NTN Italia (numero compravendite immobili in piena proprietà) e l’indice NTNnp Italia (numero compravendite immobili in nuda proprietà)
  • dal 2013 a oggi la tendenza del mercato è positiva per entrambi i comparti sopracitati.

Pertanto la crescita delle compravendite di immobili in piena proprietà trascinerà al rialzo anche le compravendite delle nude proprietà come avvenuto in passato.


Indebitamento medio per nucleo familiare


Con particolare focus sul mercato italiano, vi sono attualmente diversi indicatori che spingono a pensare che la soluzione nuda proprietà verrà sempre più ricercata dal mercato. L’indebitamento medio per nucleo famigliare in Italia è pari a € 20.300 e Milano è la città più “indebitata”. A livello territoriale infatti, le famiglie più in “rosso” sono ubicate in Lombardia.

Al primo posto ci sono quelle residenti nella provincia di Milano, con un debito di 29.595 euro

Al secondo posto quelle di Monza-Brianza, con € 29.078,00.

Terzo posto le residenti a Lodi, con € 27.631,00.

Tale indice di indebitamento risulta allo stato attuale in crescita anno su anno.


Invecchiamento della popolazione

La media EU dell’incidenza degli ultra sessantacinquenni sulla popolazione è del 30,5% mentre quella italiana è la più alta in assoluto con un indice pari al 35,2%. La dinamica della popolazione italiana fa presumere che nel prossimo decennio il rapporto tra giovani ed anziani si sbilancerà ancora di più verso una popolazione più anziana e con sempre meno prospettive di supporto dalle nuove generazioni.


Indice di possesso del bene-casa

Tralasciando i paesi dell’area di influenza dell’ex-URRS, l’Italia è il paese in Europa con uno dei più alti tassi di possesso del bene-casa con un indice pari al 72,4%.

Contestualmente a livello culturale, anche a causa delle ragioni precedentemente descritte, l’italiano medio considera sempre meno la casa come un bene da possedere e da tramandare ai figli e sempre più come un bene da utilizzare ed eventualmente da liquidare col meccanismo della nuda proprietà in caso di ristrettezze economiche.


Difficoltà ad ottenere aiuti per le fasce d’età più deboli

In Italia, man mano che l’età progredisce, risulta sempre più difficile ottenere aiuti in caso di difficoltà economica.

Dai 75 anni in poi infatti a poco meno di un terzo della popolazione risulta impossibile accedere in caso di necessità ad aiuti provenienti da parenti, figli, amici, vicini etc.

L’impossibilità di ottenere aiuto da amici e parenti, il difficile accesso al credito per gli ultra settantenni, la mancanza di infrastrutture sociali e la crescente necessità di ricorrere a cure private (cliniche, badanti etc.) crea un crescente problema sociale che a fronte di uno stato incapace di fornire adeguata assistenza e supporto spinge gli anziani sempre di più a prendere in considerazione la soluzione della vendita della nuda proprietà del proprio immobile.


DOMANDE FREQUENTI

Ma se mi trovo davanti Matusalemme?

Come spiegato precedentemente, la nuda proprietà dal momento dell’acquisto aumenta di valore con il passare del tempo e il corrispondente invecchiamento dell’usufruttuario. In ogni caso è possibile rivenderla al nuovo prezzo maggiorato anche con l’usufruttuario ancora in vita, il nuovo valore verrà calcolato con le tabelle di nuda proprietà. Il mercato ritiene più interessante comprare una nuda proprietà con un usufruttuario anziano.

Gli eredi possono impugnare?

No, mai.

Cosa succede se l’usufruttuario non paga le spese condominiali? Il condominio può fare rivalsa sul nudo proprietario?

No, mai. Ci sono ben due sentenze di cassazione che stabiliscono che il condominio non abbia potere di rivalsa sul nudo proprietario. Il condominio potrà invece fare rivalsa pignorando il diritto di usufrutto. In questo caso, l’usufruttuario perderà il diritto di abitare la casa ed il condominio troverà conveniente contattare il nudo proprietario per cercare di vendergli il diritto di usufrutto consentendogli di consolidare la piena proprietà ed entrare in possesso dell’immobile, questa volta libero da ogni vincolo.

E’ una situazione solo apparentemente problematica perché mette il nudo proprietario in una posizione di forza verso il condominio che sarà costretto a concedere un bello sconto al nudo proprietario pur di trasformare in liquidità i crediti sino a quel momento non esigibili.

A sopraggiunta morte dell’usufruttuario devo pagare tasse per il consolidamento della piena proprietà?

No, la procedura prevede una semplice comunicazione alla Agenzia delle Entrate.

E se arrivasse una patrimoniale?

Essa riguarderebbe eventualmente il diritto di usufrutto. Per definizione la nuda proprietà non è un bene che possa generare un reddito, perciò non è ritenuta tassabile.

False certezze:

Incasso di più con gli affitti di una piena proprietà…

Nessuna delle statistiche sui rendimenti medi degli immobili in piena proprietà messi a reddito tiene conto dei periodi di sfitto e del rischio morosità dell’affittuario.

I redditi vengono tassati e la proprietà entra a far parte dei conteggi del redditometro mentre la nuda proprietà non deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi poichè non contribuisce alla determinazione degli stessi. Ricordiamo che la nuda proprietà gode automaticamente di una rivalutazione del suo valore in relazione all’età dell’usufruttuario. Attenendosi alle tabelle ministeriali (non vincolanti), ogni tre anni la nuda proprietà si rivaluta di un 5%.

Poi mi carico di tasse…

ICI, IMU, TARI e tutte le tasse legate al bene immobiliare statali, provinciali e comunali sono a carico dell’usufruttuario.

Il colore delle piastrelle non mi piace…

E’ un obiezione comune che rappresenta una sorta di cortocircuito tra la capacità analitica di un cliente di vedere esclusivamente ed asetticamente i numeri dietro l’operazione di investimento e la sua propensione naturale a considerare quella casa come se fosse un bene in cui dovesse prima o poi andarci ad abitare.

Il colore delle piastrelle, la disposizione dei muri etc. sono fattori soggettivi pertanto tutto ciò che per il cliente venditore dovesse rappresentare una problematica in realtà nei confronti di un futuro cliente acquirente potrebbe rappresentare un punto di forza per motivarsi all’acquisto.

Preferisco un immobile in centro città o in un capoluogo di provincia.

La location sconta sempre il prezzo e che le periferie sono abitate e non necessariamente soggette a dinamiche di mercato inferiori a quelle dei centri delle grandi città.

Con i soldi necessario per comprare una nuda proprietà in una grande città si possono magari comprare altre 3 o 4 nude proprietà nella periferia o nella provincia, diversificando così il rischio.

Autore: Roberto Cazzanelli – amministratore STUDIO DA VINCI – consulenza immobiliare –

Requisiti professionali.

Durante la mia attività professionale, 21 anni della quale trascorsi nella pubblica amministrazione ho conseguito:

– l’abilitazione di consulente finanziario con l’iscrizione al relativo albo; ho collaborato per alcuni anni con un importante istituto di credito

– l’abilitazione di agente in attività di mediazione per poter esercitare l’attività di consulente immobiliare

– l’abilitazione in qualità di amministratore di condominio

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